הפשרת קרקע חקלאית הוא תהליך שבמהלכו קרקע המיועדת לשימוש חקלאי משנה את ייעודה לקרקע לבנייה או לשימושים אחרים. תהליך זה הוא קריטי להתפתחות האורבנית ולמענה על צרכי הדיור והכלכלה של המדינה. בכתבה הבאה, נבחן את שלבי ההפשרה, נתעמק בתוכניות המתאר, נסביר מהו שלב איחוד וחלוקה, ונספק דגשים חשובים לרוכשי קרקע בתהליך הפשרה.
הכתבה בשיתוף עם חברת קרקעות ישראל. לחברה פרויקטים מובילים כמו, מתחם עסקים אילנות, פרויקט BE בנימינה ועוד. החברה מציעה ללקוחותיה רכישת קרקע חקלאית למכירה, שטחים למכירה ועוד במחירים משתלמים. לפרטים נוספים, בקרו באתר החברה.
מדוע תהליך ההפשרה נחוץ?
תהליך הפשרת קרקע הוא חלק בלתי נפרד מהתפתחות אורבנית ותכנונית.
מענה למחסור בדיור
עם גידול האוכלוסייה, נדרש להמיר שטחים חקלאיים לקרקע לבנייה על מנת לספק פתרונות דיור.
קידום אזורי תעשייה ותעסוקה
קרקעות מופשרות משמשות גם להקמת מבני תעשייה, משרדים ותשתיות ציבוריות.
שימוש יעיל במשאבים
הפשרת קרקע מסייעת למנוע בזבוז משאבי קרקע ולשפר את הניצול של שטחים קרובים למרכזי יישוב.
תוכניות מתאר לפני הפשרה – מיהו היוזם?
תהליך ההפשרה מתחיל עם יוזמה לשינוי ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר. יוזמות אלו יכולות להגיע ממגוון גורמים:
רשות מקומית או ועדה מחוזית
יוזמה שמגיעה ממסגרת תכנון אזורי או מקומי, במטרה לפתח אזור מסוים.
יזמים פרטיים
יזמים פרטיים, כמו חברות נדל"ן, עשויים ליזום תהליכים לשינוי ייעוד הקרקע, במיוחד כאשר מדובר בשטח עם פוטנציאל גבוה.
בעלי קרקע פרטיים
בעלי קרקע פרטיים יכולים להגיש בקשה לשינוי ייעוד הקרקע, אך הדבר מותנה באישור תוכנית המתאר המקומית והארצית.
מהם השלבים בתהליך הפשרת קרקע חקלאית?
בדיקת היתכנות
נבדקת ההתאמה של הקרקע לתוכנית המתאר הארצית והמחוזית.
נבחנים השימושים האפשריים בקרקע והכדאיות הכלכלית.
הכנת תוכנית מתאר
יוזמי ההפשרה מגישים תוכנית מתאר לשינוי ייעוד הקרקע.
התוכנית נבחנת בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות.
אישור תוכנית מתאר
לאחר אישור התוכנית, נקבעים הייעודים החדשים לקרקע (למשל, מגורים, תעשייה).
שלב איחוד וחלוקה
במידה שהקרקע מחולקת בין מספר בעלים, מתבצע תהליך איחוד וחלוקה שמבטיח חלוקה הוגנת של הקרקע לאחר שינוי הייעוד.
רישום הקרקע בטאבו
הקרקע נרשמת עם הייעוד החדש, דבר שמאפשר שימוש ובנייה בהתאם לייעוד החדש.
מהו שלב איחוד וחלוקה ומתי הוא קורה?
איחוד וחלוקה הוא שלב בתהליך הפשרת קרקע שבו מסדרים מחדש את חלקות הקרקע על פי ייעודן החדש.
מטרת התהליך:
לאפשר פיתוח מסודר של השטח ולוודא שכל בעל קרקע מקבל חלק יחסי שווה ערך לקרקע המקורית.
שלבי האיחוד והחלוקה:
איחוד כל החלקות לשטח אחד לצורכי תכנון.
חלוקת השטח מחדש בהתאם לייעודים השונים בתוכנית (מגורים, מסחר, תשתיות).
זמן הביצוע:
שלב זה קורה לאחר אישור תוכנית המתאר ולפני תחילת הבנייה בשטח.
דגשים חשובים ברכישת קרקע חקלאית בתהליך הפשרה
הבנת לוחות הזמנים
תהליך ההפשרה יכול להימשך שנים, ולעיתים אף עשורים.
יש לקחת בחשבון את משך הזמן עד להפשרה בעת הערכת הכדאיות הכלכלית.
מתי כדאי לקנות?
מומלץ לקנות קרקע בשלבים מוקדמים של תהליך ההפשרה, כאשר המחיר עדיין נמוך יחסית.
קנייה בשלב מאוחר יותר עשויה להיות בטוחה יותר אך פחות רווחית.
איסוף מידע
בדקו את תוכנית המתאר המקומית והמחוזית.
בררו האם הקרקע נמצאת בתהליך תכנון פעיל או בשלב מוקדם.
מציאת קרקע מתאימה
חפשו קרקעות באזורים עם פוטנציאל גבוה לפיתוח.
התייעצו עם יועצים מקצועיים, כמו שמאים ועורכי דין, כדי לוודא שהקרקע אכן מתאימה להשקעה.
